　　在2019年土地出讓金收入超過千億元的10大城市中,，除北上廣三大一線城市外，其他七大城市中有6大城市均為二線城市,，其中杭州以2765億元土地出讓金再次“蟾宮折桂”,，武漢也以1766億元的土地出讓金位列第4，天津則以2348萬平方米的土地成交面積位于全國第一,。南京,、重慶、成都,、西安等城市受到不同程度熱捧,。

　　三四線城市土地供求量出現(xiàn)下行，均價及土地出讓金上漲溢價率同比下降2個百分點,。其中,，寧波作為長三角區(qū)域的三四線城市，不僅以1020億元成績位列2019年土地出讓金超千億元10大城市之列,，還以58%漲幅成為全國土地出讓金同比增幅最高的城市,。不過，寧波是為數(shù)不多的特例,，大多數(shù)三四線城市土地供需出現(xiàn)不同程度下滑,，比如金華、嘉興,、惠州,、肇慶等。

　　此外,，2019年上半年和下半年的土地市場也出現(xiàn)“前高后低”的階段性變化,。

　　受上輪周期及春節(jié)期影響,，2019年第一季度推出土地較少,，此后供應量逐漸上漲,；二季度開始全國土地市場活躍、供應增加,；但是三季度以來供應規(guī)模有所下降,。同樣，土地溢價率方面也呈現(xiàn)出前半年高后半年低的現(xiàn)象,，流拍率則呈現(xiàn)出前半年低后半年高的現(xiàn)象,。

　　對此，有業(yè)內人士對中國房地產報記者表示,，“上半年土地市場供應過熱,，很多城市已經完成年度計劃或者大部分年度計劃，因此下半年出現(xiàn)降溫,，加上熱點城市下半年調控政策再次升級,，房地產融資環(huán)境趨緊，市場進入下行周期”,。

　　更深層次的變化在于,，各類土地供需結構的變化，其中住宅用地供應明顯增加是一線城市,、二線城市的特征之一,。

　　土地出讓金方面，住宅類用地出讓金占比較2018年上漲3個百分點,，達84%,，商辦類用地出讓金占比10%，工業(yè)類和其他類用地出讓金合計占比6%,，較去年下滑1個百分點,。

　　成交面積方面，各類用地供求結構較為穩(wěn)定,，工業(yè)用地仍占比近半,，住宅類用地成交面積占比40%，較去年同期上漲3個百分點,，其他用地占比和去年基本持平,。

　　上述業(yè)內人士分析稱，“最近幾年土地市場變化明顯加快,，且幅度明顯變小,，這與當前多變且復雜的房地產市場形勢一致?！?/p>

　　房企拿地更加謹慎

　　2019年土地市場呈現(xiàn)一二線與三四線城市分化背后,，是房企拿地策略的變化。

　　從城市分布來看，2018年前三季度房地產企業(yè)土地投資相對聚焦在三四線城市,，百強房企在三四線城市新增土地投資建筑面積占比在60%左右,。但伴隨棚改貨幣化安置政策收緊、市場需求逐步疲軟,，在三四線城市步入調整的預期下,，2018年第四季度至2019年年底，百強房企在三四線城市的拿地積極性逐漸減弱,，投資力度明顯縮減,，它們在三四線城市新增土地投資建筑面積相比2018年前三季度下降10%。

　　上述業(yè)內人士表示,，“2019年土地市場變化反映出房企在土地投資上更加謹慎和靈活,，以銷定產，可以看到以前深耕三四線城市的部分龍頭房企也正在調整策略,，逐步撤出三四線城市,，回歸一二線城市；另一方面,，房企融資環(huán)境趨緊,，特別是土地段的規(guī)范和收緊，也影響了房企拿地的沖動,，總體看來更加理性與謹慎”,。

　　與此同時，頭部房企合作拿地的權益占比上升,，以高權益拿地來提升企業(yè)利潤率,，合作拿地和并購拿地的方式也更加普遍。

　　尤其萬科,、保利等龍頭房企,，更加注重在拿地權益上的絕對優(yōu)勢，占據(jù)絕對的市場份額,，市場集中度進一步提高,。從諸葛找房提供的數(shù)據(jù)來看，萬科,、保利,、融創(chuàng)、旭輝,、龍湖等房企權益比例明顯提升,，恒大、碧桂園,、世茂等房企權益占比基本持平,。究其背后原因,，拿地權益的上升，要求房企本身有穩(wěn)定強大的現(xiàn)金流能力作為支撐,。

　　某房企長三角區(qū)域經理告訴中國房地產報記者,，“去年金融管控非常嚴，本地的銀行基本不增加信貸規(guī)模,，收回一筆才會新貸一筆,，所以我們必須用僅有的貸款和融資來實現(xiàn)滾動開發(fā),，加上限購政策趨嚴,，周轉速度也比以前有所降低，因此資金滾動的難度也加大,。目前主要還是要提升品質,，差異化競爭來實現(xiàn)現(xiàn)金回流，當然拿地方式也更加靈活,，開始嘗試熱點城市尋求一些并購合作的土地與項目,，降低開發(fā)成本，提高利潤率,?！?/p>